Huren versus Kopen in een Opgeblazen Markt

[Dutch John]

Het was destijds maximaal 3 jaarlonen hypotheek, maar nooit meer dan 60% van de door de bank geschatte waarde (=executiewaarde) van het huis. En andersom. Je mag de twee niet met elkaar in verband brengen, want ze kunnen best scheef liggen. Het inkomen zegt niets over de waarde van het huis en andersom.
Die 60% zorgde wel voor een rem op de prijzen, want kopers moesten eerst die overige 40% bijeen sparen.

Zo hebben mensen in de crisisjaren '70 hun (vast duurtijd)leningen zien zakken van 30% van hun salaris naar minder dan 20% van hun salaris door de geldontwaarding en de stijging van hun lonen.

Klopt voor diegenen die ruim tevoren een laag rentepercentage vastgezet hadden. Evenzovelen betaalden een variabele rente die hoger was dan de inflatie. Of erger: een vastgezette hoge rente. In een crisis zijn er altijd winnaars en verliezers.

Een zeepbel die leegloopt is een gezonde correctie. Daarom ben je als koper altijd beter af in de gezonde periode na de correctie, dan ervoor. De discussie gaat volgens mij daarom alleen over de vraag of de Nederlandse huizenprijzen zich nog in een zeepbel bevinden.

Op de bodem van de huizenprijzen zullen de rentes nog hoog zijn, maar dalend. Als potentiële koper is dan het moment daar om te kopen en de rente variabel te kiezen. En al die tijd is zijn spaargeld gegroeid door de hoogstaande rente. Zo was het in de jaren '80. Nu is er nog geen zicht op sterk stijgende rentes, maar dat wil niet zeggen dat die niet komen.

Ik verwacht ook geen huizencrash. Een particulier neemt geen verlies zoals een zakenman dat doet. Zo ijlt de vraagprijs te lang achter de uiteindelijke koopprijs aan. Daarom staan woningen nu zo lang te koop.

Groet,
DJ

[deleted]

Het was destijds maximaal 3 jaarlonen hypotheek, maar nooit meer dan 60% van de door de bank geschatte waarde (=executiewaarde) van het huis. En andersom. Je mag de twee niet met elkaar in verband brengen, want ze kunnen best scheef liggen. Het inkomen zegt niets over de waarde van het huis en andersom.
Die 60% zorgde wel voor een rem op de prijzen, want kopers moesten eerst die overige 40% bijeen sparen.

Banken kunnen inderdaad in andere tijden andere voorwaarden stellen.
Hypotheken een stuk onder de huisprijs aftoppen zal inderdaad een rem op de verkopen en prijsstijgingen zetten.

Maar ik ben het niet eens dat je de huizenprijzen niet in verband mag brengen met de lonen.
Het moet zelfs.
Nominale waarden zeggen immers niets. Het is juist de relatieve ruilwaarde die van belang is.
Daarom ook gemiddelde huizenprijs gedeeld door het gemiddelde salaris als maatstaf.
Nogmaals Geld zelf heeft voor mij geen waarde. Als ruilmiddel moet je kijken wat je er mee kan ruilen.

Een hogere rente (dus ook op de hypotheek), lagere gemiddelde lonen (in koopkracht) hebben geen invloed op een speculant of koper met cash. Maar een beginner die het met arbeid en tijd moet betalen kunnen deze 2 factoren zelfs zogenaamd goedkopere huizen onbetaalbaar maken. Persoonlijk denk ik dat dat ook het toekomstbeeld gaat bepalen: een steeds grotere kloof tussen arm en rijk.

Om te weten of uitstel zinvol is, is het belangrijk om een inschatting te kunnen maken van al deze factoren.
Ik vind dat trouwens bijzonder moeilijk.
10 jaar geleden was er ook al sprake van in België dat de immo-prijzen wel aan hun top zouden zitten.

Ik heb toch gekocht. Maar heb voor de zekerheid goedkoop en 'met werk aan' . De (nominale)prijzen zijn inmiddels verdubbeld in ons dorp... Had ik duurder gekocht, had ik zelfs een betere zaak gedaan!

Ik ken mensen die 2 dure huizen in dezelfde periode kochten. Eén om te wonen, één om te verhuren als vakantieverblijf.
Die verklaarde ik compleet waanzinnig.
Intussen hebben ze het vakantiehuis verkocht (aan de verdubbelde prijs) en hun openstaande lening op hun (dure) huis er ook mee afgelost...
Ik zit nog steeds maar halfweg mijn aflossing en renovatie...
En nu jonge mensen gaan aanraden om af te wachten ?


G

[Dutch John]

G,

Jij verwacht dat de woningprijzen nog verder gaan stijgen in België? In dat geval gaat mijn voorstelling van de toekomst niet op. Ik denk dat de prijsontwikkeling in Nederland groter is geweest en dat we daarom in een andere situatie zitten. Waarschijnlijk mogen we de twee niet met elkaar vergelijken.

Je kunt pas zeggen dat iets aan zijn top zit als je de top voorbij bent. Hier zijn we de top voorbij.

Na 10 jaar nog "maar" halfweg de aflossing? Hier lost de gemiddelde hypotheekhouder pas na 30 jaar af. En betaalt al die tijd de volle mep rente.

Groet,
DJ

[deleted]

Dj,


Inmiddels zijn (door de verdubbeling van huizenprijzen) die afbetalingstijden ook opgelopen tot 25 à 30 jaar.
Voor degenen die nu moeten starten dus.

Ik denk echt niet dat de prijzen nog veel gaan stijgen. (zoals ik dat 10 jaar geleden ook dacht ...)
Maar ik denk wél dat ze eerder zullen stagneren, het geld zal wel verder ontwaren. Dus feitelijk zullen ze (bijna onmerkbaar) dus toch goedkoper beginnen worden.

Maar de vraag is wat de rente , de gemiddelde lonen en de gemiddelde koopkracht gaan doen de volgende jaren.
Dat is niet mijn persoonlijk probleem.(mijn rente en einddatum liggen vast voor de hele duurtijd) Maar wél dat van de Starters.

G

[Tim]

(mijn rente en einddatum liggen vast voor de hele duurtijd)

Hihi, toevallig bij Deksia?

Geachte heer Gandalf,

Onlangs hebben wij, Firma Strop en Afzetters, uw hypotheek verstrekker moeten overnemen, als gevolg van lange termijn contracten die niet konden standhouden. Dit heeft voor u als klant van de failliete bank gevolgen. Wij kunnen uw contract alleen handhaven als we het herwaarderen in de huidige markt.

Daarom moeten we u helaas verplichten een keus te maken.

1) U verkoopt uw huis binnen 3 maanden en zoekt het verder zelf maar uit.
2) U breekt uw contract open, de boete die daarvoor staat in ons systeem is veel te hoog, waarna u een andere rentevrager zoekt.
3) Wij herwaarderen uw contract en dan bent u echt de klos.

Succes,
Firma Steel en Slecht beleggen.

[deleted]

Beste Tim,
Uw ware aard komt boven.

De nieuwe firma zal mijn oude contract evengoed moeten respecteren.
Indien niet zijn zij het die contractbreuk plegen.

Ik zal gewoon mijn contract naleven tot een rechtbank uitspraak gedaan heeft.

Concreet is dat in dit geval ticketje pakken en achteraan aanschuiven bij de dienstverleners die dit me ook al proberen te lappen hebben en nu al meer dan 5 jaar aan 't procederen zijn.
AHa en ik ben in 't voordeel: eerst in een overlegprocedure boekdelen argumenten in het Nederlands produceren. (Al mijn contracten zijn in het Nederlands). Eenmaal in de rechtbank is het door mijn woonplaats in het Frans te doen.
En er blijkt geen Franstalige advocaat te vinden die zich door al dat Nederlands wil werken...
Veel succes.


G
PS ben niet bij Dexia. Helaas.

[deleted]

Wie de aktualiteit nog een beetje volgt weet sinds vandaag welke weg Europa kiest om uit/in de Financiële Problemen te komen:

- Schulden kwijtgescholden (Griekenland)
- Meer staatspapier zal gedrukt worden.
- Banken moeten kernkapitaal verhogen tot 9% (hoe? renteverhogingen ?)

Nationaal was al een tijdje aan de gang: schulden en risico's van grote banken worden doorgeschoven naar de belastingbetaler onder de vorm van nationalisaties, of als ze het zo niet willen genoemd hebben: risicoparticipaties.

Wat kunnen we besluiten voor onszelf?

Mag ik stellen dat we een forse inflatie mogen verwachten in de komende jaren?
Gesteld natuurlijk dat ze op dit pad verder blijven gaan.

In dat geval zouden mensen met een lening met vaststaande rente voor de hele duurtijd op zich niet slecht af zijn.
De huurprijzen zijn via indexen gekoppeld aan de inflatie en zullen met enige vertraging gaan stijgen.

G

[deleted]

Een zeepbel die leegloopt is een gezonde correctie. Daarom ben je als koper altijd beter af in de gezonde periode na de correctie, dan ervoor. De discussie gaat volgens mij daarom alleen over de vraag of de Nederlandse huizenprijzen zich nog in een zeepbel bevinden.

In theorie ben ik het daar wel mee eens. Maar...
Zo een situatie kan wel tientallen jaren duren (duurt zelfs al tientallen jaren). Moet één generatie dan het risico nemen om maar bij de pakken te blijven zitten als de correctie niet dadelijk doorzet ?
Een eind-twintiger, vroeg-dertiger kan misschien wel 10 jaar wachten, daarna begint de tijd ook weer serieus in het nadeel te tikken als je nog een lening moet afsluiten/afbetalen.

Trouwens de huizenprijzen kunnen op twee manieren zakken:
1.nominaal: de prijzen gaan werkelijk naar onder.
2.door geldontwaarding: prijzen blijven dezelfde, maar de som stelt minder voor in koopkracht gemeten.

Als je van geval 2 uitgaat had je ook geen reden om uit te stellen. Integendeel geldontwaarding gaat vaak samen met stijgende rente.

G

[Dutch John]

G,

Wat betreft de huizenprijsontwikkeling (déwikkeling?) blijf ik bij mijn primitieve boerengevoel. Daar is van alles tegenin te brengen. Geldontwaarding staat ons zeker te wachten. Maar wanneer? Misschien krijgen we eerst nog 5 jaar deflatie?

Ik kan ook niet begrijpen dat men nu opeens positief gestemd is na de afwaardering van de Griekse schulden. Schuld gaat nooit verloren. Als de Grieken niet betalen (oké, kunnen ze ook niet; vroeger zou je het leger sturen om het te gaan halen), dat betaalt iemand anders die schuld. Ik vrees dat wij dat zijn. Niet best voor het koopkrachtplaatje.

Groet,
DJ

[deleted]

Déflatie ?
Met al die schulden ? Men heeft besloten om méér geld te gaan drukken.
En de banken moeten méér cash gaan aantrekken ? Dus volgens mij minder/duurder uitlenen en méér rente op de spaarboekjes om spaarders aan te trekken.

Dat lijken mij geen omstandigheden voor déflatie. Maar ik kan me vergissen.
Zijn daar logische argumenten in te vinden om déflatie te kunnen verwachten ?

G

[Dutch John]

Als banken geld aantrekken, dan moet er dat zijn. Schulden aflossen of kwijtschelden betekent geldkrimp, deflatie. Dat zal nooit lang duren, want dan zet ook Europa de geldpers aan, inflatie. Het zal nog wel ingewikkelder zijn. Een breed georiënteerde econoom mag ons bijspijkeren.

Voorlopig zie ik hier steeds meer huizen lang te koop staan, terwijl de vraagprijzen langzaam dalen. Als huurder kun je snel schakelen en iets kopen gaat meestal snel, terwijl verkopen lastiger is. Inmiddels heb ik iemand gesproken die huurt zoals ik geopperd heb: een huis met veel onderhoud, dat hij voor een schijntje aan geld huurt, maar wel verantwoordelijk is om het bij te houden. Wordt het verkocht, dan moet hij binnen drie maanden verkassen. Is geen probleem, want in die straat staan er nog een paar leeg.

Groet,
DJ

[Tim]

John,

Ik vind de gedachte goed, maar de uitvoering minder. Ik heb ook leegstand bewoning gedaan, toen ik (we) nog niets opgebouwd hadden en nog redelijk individu waren.

Vraag: Kun jij, even zonder het feit dat je het niet wil, laten we zeggen elke 1,5jaar, verkassen?

Dus al je kunstwerken afbreken, je thuis verlaten, al je verzamelde recycle opjecten inpakken, etc

Zoals eerder gezegt, als individu kan dit prima, maar met een gezin?

Groet,
Tim

[Dutch John]

Tim,

Uitgangspositie was volgens mij een jong stel dat nu wil starten. Iemand die al goed woont en zich wil verbeteren zal eerst zijn woning willen verkopen. Speculanten zouden kunnen gaan huren, maar meestal zal inderdaad gekozen worden om direct weer te kopen.

Groet,
DJ

[deleted]

Schulden aflossen of kwijtschelden betekent geldkrimp, deflatie.

Schulden aflossen betekent krimp. Omdat het geld terug uit omloop verdwijnt.
Maar dit geldt toch niet voor het kwijtschelden van de schulden? Kwijtschelden van schulden, zoals nu massaal aan de probleemlanden, lijkt me eerder inflatie in de hand te werken.


En voor dat tijdelijk wonen moet ik me bij Tim aansluiten: Kinderen hechten zich enorm aan hun plek.

Bovendien zijn er mensen/bevolkingen die hun heel leven een nomadisch bestaan leiden. Of op Campings wonen. Bevorderlijk voor de integratie, vinden van een job en dergelijke is dat ook niet altijd.
Je kan er zeker kosten mee besparen, maar bij het inkomsten verwerven loop je er toch best niet mee te koop.

G

[Brit]

Hier in Kiwiland kijken ze helemaal niet gek op als je als een groepje jongeren samen een huis koopt. Dat knappen ze dan op en na enige tijd verkopen ze het hele pand of er worden er 1 of 2 uitgekocht zodat een ander erin kan blijven wonen als enige eigenaar. Dat gebeurd eigenlijk niet (meer) in Nederland.
Zou dat cultuur gebonden zijn of komt het door de banken/fiscale regels?

Ik denk dat zoiets al een oplossing zou zijn....

Groetjes Brit